Pendapatan bersih bulanan Rp14 juta. Kemudian dikurangi Rp4 juta pengeluaran rutin. Jadi ada laba Rp 10 juta per bulannya.
sepertinya labanya cukup lumayan. Tapi ternyata masih butuh waktu lama untuk kembali modal. Pemilik kos-kosan itu harus menunggu 15 tahun untuk modalnya kembali.
Kok bisa? Mulailah menghitungnya. Modal awal Rp 1,8 miliar, dan laba bersih Rp 10 juta per bulan. Maka membutuhkan waktu 180 bulan atau 15 tahun untuk kembali modal.
Baca Juga:Gelombang Tsunami Rusia Sudah Sampai Jepang, BMKG: Sampai di Indonesia Pukul 14.52 WITAGempa Bumi Rusia, BMKG Prediksi Tsunami sampai ke Indonesia Pukul 14.52 WITA
Jumlah itu belum dihitung jika ada masa kosong, persaingan dengan kos baru, harga kamar yang stagnan, atau pajak dan biaya tak terduga.
Jadi jika membangun kos-kosan pada usia 30 tahun, baru akan kembali modal pada umur 45 tahun. Itupun dengan banyak catatan.
Di antaranya, tidak ada satu pun kamar kosong selama 15 tahun. Kalau ada yang kosong berarti balik modalnya lebih lama lagi.
Selain itu, semua penyewa membayar tepat waktu. Tidak ada ledakan pipa, tembok retak, atau genteng bocor. Tidak ada tetangga yang protes. Tidak ada aturan zonasi baru. Tidak ada bencana, atau krisis ekonomi.
Itu yang sering orang lupa. Kos-kosan nampaknya seperti properti yang “nganggur tapi menghasilkan”. Tapi kenyataannya, tetap harus menghibur, dirawat, dan siap sedia setiap waktu.
Lalu, apakah kos-kosan merugi? Tidak juga. Nilai tanah bisa naik. Hal penting jika seandainya akan dijual 10–15 tahun lagi. Selain itu, bangunan bisa diwariskan ke anak-cucu. Pemasukan cenderung stabil dibandingkan usaha musiman.
Ada juga peluang sampingan bisnis kos-kosan. Bisa membuka warung, laundry, fotokopi, atau sewa motor untuk penghuni kos. Bisa dikelola sendiri atau diserahkan kepada orang lain.
Baca Juga:Dampak Gempa Kamchatka Rusia, 10 Pesisir di Indonesia Berpotensi Tsunami Mulai Pukul 14.20 WITATarif Impor 19 Persen AS untuk Produk Indonesia, Ibarat Jalan Tol Gratis versus Jalan Biasa Berbayar
Juga, hidupnya santai tapi nilai propertinya cenderung naik. Apalagi jika lancar, bisa memperluas bangunan kos-kosan.
Tapi juga jangan buta. ROI-nya lama sekali. Biaya perawatan tahunan cukup tinggi. Kejadian yang tak terduga bisa menggerus margin bulanan. Butuh modal besar dan komitmen jangka panjang.
Oleh karena itu, bagi yang memiliki uang Rp 2 miliar dalam jangka waktu 15 tahun, mungkin lebih baik untuk bisnis digital, saham, waralaba, bahkan properti komersial yang membalikkan modal jauh lebih cepat.